个人购买家庭唯一普通住房减半征收契税

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21世纪经济报道9月29日报道

这次不是靴子，是一枚核弹落下。

9月29日傍晚，传闻多时的更猛烈楼市调控新政正式发布。官方宣布将贷款购房首付款比例由目前的最低20%提高到30%及以上。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上房贷等。对房价热点地区进行限购政策；同时加快推进房产税改革试点，逐步扩大到全国。

而最引人注目的是，决策层首次表示要对楼市调控持消极态度的地方政府进行严格问责，“对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”。

此时，距楼市“十一黄金周”只剩两天。这是楼市自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。

“这些政策名义上是落实‘国十条’，实际上在很多领域已超出‘国十条’范畴”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭29日傍晚对本报表示，由于多数部委的相关细则尚未公布，将还会有哪些超出“国十条”的新政策、新措施出手，尚待观察。

话音刚落，29日深夜，财政部发布公告称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

主推问责

新政的震动是空前的。杨红旭表示，新一轮调控有两个特征：一是由国务院层面出台政策；二是由多部委联合出台政策。通常在房价没有较大上涨的情况下，国务院不会出台政策。

中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，国十条4月份颁布后，市场在经过4个多月僵持后，成交量8月开始逐步回升，随着“金九银十”的到来，调控的药效在逐渐减弱。一边是手握巨量库存的地产开发商，一边是购房冲动再次被点燃的广大消费者，楼市狂潮一触即发。新政选择十一假期前出台，可谓用心良苦。

新政措辞严厉，再次重申了“国十条”政策当中的一些模糊的地方，并且推行问责制。此前，国土资源部有关负责人曾公开表示，地方政府落实“国十条”政策上存在意识不到位的问题，尤其是对房地产行业支柱地位的问题上，不想放手进行调控。

此次新政要求各地立即制定“国十条”实施细则。而此前包括上海等在内的大多数城市并未制定相应的实施细则。国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划，与处理闲置用地一样，应出台针对地方政府的具体政策，使之具有不可推诿的可操作性。

房贷再收紧

信贷工具再次充当房地产调控的急先锋，与此前“国十条”力调二套房首付比例和贷款利率相比，此次首套房和三套房成为新的调控重点。

新政房贷调控政策在“国十条”基础上再加三道力度，即，差别化信贷政策方面，首套房贷成为打击重点。居民贷款购买商品住房首付款比例上调至30%以上；打击炒房和投机性购房方面，第三套及以上住房房贷暂时全面冻结；对近期商业银行盛行的“曲线房贷”管理加强，禁止消费性贷款用于购买住房。

同时，新政再次重申第二套房贷严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

“监管层的意图仍然旨在降低杠杆率。”某股份制银行高层向本报指出，“在目前地产商库存充足、刚性购房需求蠢蠢欲动，房价上涨一触即发的背景下，只有使用这一手段，才能起到真正威慑效果。”

房贷差别化政策再度升级，将打击代表大量刚性需求的首套房贷。

这样做的背景是，在“国十条”将二套房首付比例提升至四成，并在房价上涨过快的地区暂停发放第三套以上房贷之后，房贷调控空间腾挪余地已经不大。

“尽管各家银行对房贷政策执行力度不一，但二套房政策基本得到严格执行，再调二套房首付比例或贷款利率，空间有限。”一位国有大行个贷部门人士透露。

因此，提高首套房首付比例成为不得已的选择。

另外，2009年以来大量存在的“假首套、假按揭”，也为提高首套房首付比例提供了依据。

某国有大行房贷部门人士透露，该行新增的住房贷款当中，首套房贷比例很高，但“水分也很多”；在相当多的地方，如果购房者拥有本地户籍，首套房贷监管比较松。

当然，旨在打击刚需的首套房贷新政，也面临不小的风险。

“监管层的压力也比较大，提高首套房比例，会激起公众有关社会公正的质疑。”一位金融专家向本报记者分析，“所以与此前传闻首套房首付提高至四成相比，最终出台的力度已经缓和了不少。”

旨在打击炒房及投机性购房的暂停发放第三套房贷政策，此次执行范围由房价上涨过快地区扩大至全国。

杨红旭表示，这是全国一刀切的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择地实行，这将使投资性购房全面受到抑制，尤其有力地压制异地投机者。

此前，由于二三线城市不执行禁止三套房贷政策，很多二三线城市楼市在调控之下依然火爆。

“6月份以来，大型国有银行基本在全国范围内停掉了第三套房贷。”一位接近中行的人士透露，“除了个别风格激进的中小银行，很少有敢顶风作案的。”

此外，盛行的“曲线房贷”也成为此次打击的重点。

“曲线房贷”，即购房者将自己持有的没有贷款的产权房抵押给银行，获取消费贷款再用于购买其他房产。

上述股份制行个贷部门人士分析，“国十条”公布后，消费贷款被广泛用于购房，主要原因在于消费贷款利率较低，大量银行和客户将其作为应对二套房贷新政的策略。

对于此次新政明令禁止消费性贷款用于买房，接近监管层的人士透露，监管层为了防止钻政策空隙，已经将消费贷款期限缩短至最长5年，而此前相当一部分消费贷款购房者，贷款期限在20年以上；同时，此举意味着消费贷款要进一步封闭化管理，监管层明确对以现有房产抵押申请消费贷款的一律不得用于向个人账户和房产中介账户支付，强调要在办理贷款购置物品凭证抵押或质押后方能放款。

而关于尚在内部讨论中的调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策的细节，杨红旭表示，在多部委全文中会有明确规定，将会提高契税和个人所得税的税负。

他认为，契税可能主要是取消首次置业中90平米以上户型的优惠；个人所得税有可能会是严格按交易“差价”的20%征收，而非现行的按“总额”的1-2%，或者是根据不同套数或档次的住宅，提高按“总额”的税率。

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房产税提速

房产税政策出现在新政当中，格外引人注意。新政中提出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”

杨红旭判断，房产税接下来可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件中统一公布。

值得注意的是，新政中仍旧是将房产税试点作为重点，并没有提出房产税扩大到全国范围开征的具体日期。这也说明，房产税政策仍旧是本轮新政中具有威慑性作用的新政，而非当下执行的时效性调控新政。

中央财经大学教授刘桓表示，房产税出台并不难，但是目前条件并不算成熟，尤其房地产行业其他税负并没有进行整合，再开征房产税可能会增加企业负担，造成税负重复的问题。

国税总局税收科学研究所所长刘佐也不断给房产税泼冷水，其表示房产税是可以转嫁的，在房地产调控条件不具备的情况下，贸然出台该政策，不仅会削弱该政策的实际调控力，也可能被转嫁，对调控房价作用不大。


这一轮新政猛药的实际效力会有多大？杨红旭认为，新政出台后，房地产市场将再度降温，一贯被称为“金九银十”的10月黄金楼市将遭遇迎头阻击，当月市场表现将比9月份差。四季度重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份回落，房价上涨动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。