专家对中国房价的最新分析：楼市离崩盘差半步

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媒体统计，近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。房屋销售和土地价格等一些先导性指标显示楼市已经开始触底回升，尤其是房屋销售量大幅回升。沉寂许久的楼市又开始兴旺，任志强甚至预测明年房价必然大涨。一切恰如我在新书《中国经济到了最危险的边缘》中预料的那样，经济内外交困下，政府必然又一次挥舞起楼市的魔棒，企图让大象般笨拙的中国经济跳舞。

上半年财报已经陆续公布,多种经济数据下行表明经济二次探底无疑,火箭蛋、蒜你狠、贵羊羊等食品价格的飙升显示走出4万亿引发的通胀阴影还遥遥无期,内需因此更加欲振乏力,劳动力成本迅速上涨,进一步打击了制造业，在制造业密集的浙江甚至出现小企业主的跑路潮。在一片萧条之中，房市的再度火爆使我们不得不面对一个冰冷的现实，那就是无论是出口还是内需其实都是“浮云”，中国经济的高速增长只靠一种方式，就是近乎疯狂的固定资产投资。

然而更可怕的是，由过度的固定资产投资催生的泡沫经济，正在摧毁我们的经济结构，我们的经济看似因为楼市刚需而提振，实则是末日狂欢，我们正在重蹈香港经济泡沫破灭的覆辙却浑然不知，老郎我再此不得不再一次大声疾呼：中国楼市到了生死存亡的时刻！中国经济到了最危险的边缘！

我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

香港土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格越高，则政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。

香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我分三个层面来说：

第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30％以上。

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那么，我们对比一下今天内地的经济数据：

第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。

第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。

20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼使人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。 但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。早在1992～1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，包括七成按揭上限，想要把楼市冷却下来，楼价稍有回挫。

但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞“立法局”选举。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。 到了香港脱离殖民统治当天（1997年7月1日），楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，连同1992年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平方米不到的房子动辄要花两三百万港元。

今天的我们呢？也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味着什么？意味着你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《全国新闻联播》报道，目前，温州高息贷款月息突破一毛，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策就是逼着你去买房保值。

第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼市。

1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4∶1，楼市不崩盘才怪。

让人担忧的是我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺！

2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳！

那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说，上海现在计划的重拳是1.5∶1。

而且我要提醒大家注意的是，上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对，因为中央和地方一直在修改计划，现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套，其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面积仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，应该是7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来计算，就是27亿平方米。也就是说，我们实际上是以3.5∶1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的，而是才开工没几年房地产市场就完蛋了。

过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。这里我不想再絮叨了，有兴趣想进一步了解保障房“大跃进”的读者，我推荐你去读一读任志强发表在《华尔街日报》中文网上的文章。我想说的是，现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香港这种致命的错误！